에디터. 김태진 사진 & 자료. 한국리노베링
자신이 살았던 고향이나 여행하며 마주친 매력적인 도시에 멋진 스테이를 짓고 손님을 맞이하는 모습. 스테이 창업을 준비하는 이라면 누구나 품어왔을 꿈의 한 장면일 테다. 그러나 꿈을 현실로 만드는 일은 누구에게나 녹록지 않은 일. 만약 스테이라는 꿈의 포장지를 열고자 한다면 건축 설계와 디자인, 서비스와 마케팅, 콘텐츠와 운영 관리 등 예상치 못하게 쏟아지는 과제를 풀어내야만 한다.
그럼에도 불구하고 스테이의 세계로 건너가기 위해 선구자들은 징검다리를 놓았으며, 그 노하우는 쌓여 어느새 튼튼한 돌다리가 되었다. 그런 그들이 돌다리 저편에서 뒤따라 올 후발주자를 기다리고 있다.
‘스테이 스쿨’은 스테이 업계의 전문가와 함께 2박 3일간 함께 생활하며 경험과 인사이트를 공유하고, 전문가와 참가자 그 이상으로 관계를 맺어간다. 지난해 10월 공주에서 첫 개최한 데 이어 올해는 무대를 강릉으로 옮겨 두 번째 과정을 연다. 일곱 명의 전문가가 건축과 스테이, 기획과 로컬 분야로 구분해 전문 지식과 노하우를 전한다. 워크샵 형태로 진행되기 때문에 빠른 시간 안에 개발에서부터 공간 기획, 리모델링 건축, 운영까지 핵심 내용을 파악할 수 있다. 뿐만 아니라 유휴 부동산을 토대로 공간 및 서비스를 직접 기획해보는 모의 실습, 참가자가 구상한 사업 계획 또는 실제 운영 고민 등을 나눌 수 있다.
이번 과정에 강사진으로 참여할 박중현 지랩 공동 대표, 장문수 삼박한집 대표, 고영성 포머티브 건축사사무소 대표, 김대우 더 제너럴리스트 대표, 김지우 더루트컴퍼니 대표에게 각자 소개와 주요 강의 내용을 미리 들어보았다.
스테이 스쿨 강사진에게 묻다.
① 간단한 자기소개
② 스테이를 창업하거나 운영할 때, 운영자들이 공통으로 어려워하는 지점은?
③ 스테이를 운영하는 데 본인만의 노하우가 있다면?
④ 본 과정의 경쟁력은 무엇이라 말할 수 있을까?
⑤ 스테이를 준비하거나 운영하는 데 어려움을 겪는 이들에게 조언한다면?
박중현 지랩 공동 대표
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① 2013년부터 건축을 기반으로 다양한 공간 브랜드를 만드는 일을 하고 있으며, ‘눈먼 고래’, ‘와온’, ‘어라운드폴리’ 등 다양한 스테이를 디자인해 온 지랩의 박중현 대표입니다. 세부적으로는 공간 브랜드 기획, 브랜딩, 스타일링 영역의 일을 주로 하고 있습니다.
② 어디서부터 시작해야 할지 가늠이 되지 않는다는 게 첫 번째 문제입니다. 잘 만들어진 스테이를 찾아가 물어보거나, 다수의 스테이를 디자인한 설계 사무소를 찾아가 의뢰하는 게 기본이지만, 막상 만나서 이야기 나누어 보면 어떤 것부터 어떻게 시작할지 모르는 분이 대부분입니다.
③ 지랩은 스테이를 중점적으로 디자인하기도 하지만, 함께 창업하고 협업하는 플랫폼 ‘스테이 폴리오’를 통해 실제 스테이가 예약되고 운영되는 과정도 바라보고 있습니다. 모든 노하우를 인터뷰를 통해 설명드릴 수 없지만, 이번 스테이 스쿨을 통해 노하우를 선보이는 자리가 될 것입니다.
④ 첫번째는 ‘진짜 전문가’를 만날 수 있다는 겁니다. 10년이 넘도록 스테이 업계를 경험했음에도 이 업계의 전문가가 한자리에 모인 적은 없습니다. 이번 기회를 통해 진짜 전문가를 만나 필요한 이야기를 직접 듣는 것만으로도 충분히 가치 있는 시간이 될 것입니다.
두 번째는 ‘진짜 스테이’를 만들어가는 과정을 경험할 수 있습니다. 작년 공주에서 열린 1회 스테이 스쿨에서 진행했던 다양한 프로그램과 경험들이 업그레이드 되어 만나게 될 수 있으리라 봅니다.
⑤ 스테이를 만드는 과정을 즐거워야 합니다. 걱정스러운 미래가 아닌 기대되는 꿈이 되어야 합니다. 그래야 스테이를 만들어가는 과정과 결과물, 운영하는 모든 순간을 즐길 수 있습니다. 스테이 스쿨에 참석하지 못하더라도 꼭 전문가를 만나서 이야기 듣고 나누어보세요. 큰 욕심 보다는 작은 꿈이 더 아름다울 수 있는 비즈니스입니다.
장문수 삼박한집 대표
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② 가장 어려운 것은 역시 건축이나 리모델링입니다. 정보의 비대칭성으로 아직도 수 많은 건축주가 고통받고 있습니다. 제 주변의 거의 모든 스테이 창업자가 그러했죠. 창업 이후엔 더 큰 어려움이 찾아오는데요. 그것은 바로 판매에 대한 어려움입니다. 예비 창업자들은 어떻게 해야 스테이 판매가 실제로 일어나는지 알아둘 필요가 있습니다. 현재 스테이 업계의 공급과잉 수요감소 현상이 벌어지고 있어, 솔직히 말씀드리자면 현재 스테이 업계는 어려운 상황입니다.
오랜 기간 현업에 종사한 분들도 쉽지 않은데 신규 창업자는 더욱 어려울 것으로 예상됩니다. 이전에는 오픈 즉시 잠깐의 호황이 찾아오는 소위 ‘오픈빨’과 뚜렷한 성수기가 있었지만, 현재는 이마저도 희미해져 가는 추세입니다. 스테이 관련 플랫폼을 이용하더라도 이곳들 역시 공급 과잉 상황으로 플랫폼에 상위 노출이 되지 않는다면 판매가 쉽지 않습니다.
운영에 관한 어려움도 있겠습니다. 인력 관리, 시설 관리가 생각보다 만만치 않습니다. 24시간 운영되는 일의 특성상 생각보다 긴급 상황도 많이 일어나고요. 디자인을 우선으로 둔 스테이라면 결국 운영에 큰 애로사항이 될 겁니다. 건축 설계 단계에서부터 운영 부분이 고려되어야만 성공적인 스테이 운영을 할 수 있습니다. 그외에도 금융과 세무 등의 실무적인 부분도 어려워하시는 분들이 많습니다.
③ 몇 차례 불황을 이겨내며 오랜 기간 스테이 운영했고, 현재까지도 운영 중입니다. 긴 기간 스테이를 운영하면서 깨닫게 된 운영의 핵심 요소는 ‘고객의 평판’과 ‘신뢰’입니다. 그저 아름다운 스테이가 가지는 우위는 찰나의 순간에 불과합니다. 더 아름다운 스테이는 계속 나타나기 때문이죠. 개업 이전부터 고객의 평판과 신뢰를 고려한 운영이 롱런의 비결이 됩니다. 솔직히 저는 높은 수익을 올리는 방법은 모르지만, 생존 방법에 관해서는 확실히 알고 있습니다.
④ 저는 ‘제 1회 스테이 스쿨 @공주’의 참가자였는데요, 경험자 입장에서 바라보면 스테이 스쿨의 가장 큰 매력은 현업에 있는 전문가들의 아낌 없는 조언을 받을 수 있다는 점입니다. 그 덕분에 참가자들은 실수를 줄일 수 있었죠. 예를 들어 참가자 중 한 분은 스테이 창업이 불가능한 건물을 갖고 계셨는데, 만약 그분께서 스테이 스쿨에서 전문가들과 상담하지 않고 곧바로 공사를 진행하셨더라면, 매우 큰 손실을 봤을 겁니다. 그리고 또 한 참가자는 시공 직전 설계도를 가져오신 분도 있었는데, 스테이 스쿨에는 건축가가 함께하다 보니 도면상 조언을 들을 수 있었죠.
수업이 끝난 후에도 추가적인 네트워킹이 가능합니다. 네트워킹을 기반으로 이후 삼박한 집에 모여 참가자 간 솔직한 이야기를 나누고 공감할 수 있었죠.
⑤ 제가 삼박한집을 오픈할 땐 스테이 스쿨 만큼의 전문 수업은 없었습니다. 그땐 궁금증을 해결하기 위해 특강을 쫓아다니거나 건축 박람회, 디자인 엑스포 등을 기웃거렸답니다. 그때도 이런 좋은 수업이 있었더라면 삼박한집은 지금보다 훨씬 완성도가 높았을 겁니다.
저처럼 혼자 고민하지 마시길 바랍니다. 200만 원 상당의 수업료가 얼핏 보면 비싸게 느껴질 수 있겠습니다만, 전체 사업비에 비하면 매우 적은 금액입니다. 실제로 스테이를 오픈하고 며칠 운영하면 발생하는 적은 금액에 불과합니다. 약간의 투자로 스테이 사업을 더욱 현명하게 준비하셨으면 좋겠습니다.
김대우 더 제너럴리스트 대표
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① 라이프스타일 비즈니스를 개발하고 있는 김대우입니다. 저는 대학생이던 1999년 창업으로 일을 시작해 그동안 콘텐츠, 커머스, 외식업, 스테이 등에서 다양한 신사업을 기획, 운영하였습니다. 최근에는 복합문화공간이자 4성급 호텔인 ‘플레이스 캠프 제주’를 기획해 2017년 3월 오픈했고, 4년 넘게 총지배인으로서 운영을 총괄하였습니다.
② 모든 사업엔 어려움이 따르지만 가장 어려운 과제는 ‘수익성 확보’입니다. 스테이 운영의 경우 오프라인 사업의 특성상, 수용할 수 있는 고객의 수가 제한되어 있어 수익성을 높이려면 객단가를 높여야 합니다. 잠재고객들이 해외여행 경험이 많아지면서 요구하는 품질과 감도의 수준은 급격히 높아지지만, 구매력은 그만큼 높아지지 않았다고 생각합니다. 숙박료만으로 적정한 이익을 얻는 것이 쉽지 않은 실정이죠.
③ 그동안의 경험을 통해 소품과 부대 활동 등을 활용해 스테이의 고유한 경험을 만들어 객단가를 높이는 방법, 기획과 개발, 운영 과정을 글과 사진으로 콘텐츠화해 잠재 고객이나 파트너와 소통함으로써 단순 숙박업소가 아닌 어엿한 브랜드로 자리매김하는 방법을 정리해 왔습니다. 그리고 구축된 브랜드를 기반으로 모자, 티셔츠 등의 자체 굿즈를 제작해 온오프라인으로 판매함으로써 수익을 확대하는 방법, 앞서 언급한 노하우를 기반으로 컨설팅, 대행 등의 B2B 수익을 올리는 방법 등에서 실제 경험에 근거한 노하우를 가지고 있습니다.
④ ‘통합성’과 ‘실질성’이라고 생각합니다. 하나의 스테이를 오픈하려면 반드시 지난한 과정을 견뎌야만 합니다. 아이디어의 시작부터 이를 구조화하여 일련의 계획으로 만드는 기획 과정, 기획된 내용을 시각화하는 디자인 과정, 디자인을 실제 공간으로 구현하는 시공 과정, 마지막 인허가까지 매 단계 호락호락하지 않습니다.
게다가 어렵게 오픈하더라도 또 다른 시작이 펼쳐집니다. 예상치 못한 운영 이슈가 쏟아지죠. 이 복합적인 업무에서 생존하려면 전체를 통합적으로 보는 균형 감각과 매 순간 현실적으로 대응할 수 있는 실행력을 키워야 합니다. 기획, 디자인, 시공, 운영 등 모든 단계를 망라하는 강사진과 이들의 실제 경험을 들을 수 있는 본 과정은 균형 감각과 실행력을 키울 수 있는 국내에서 흔치 않은 기회라고 생각합니다.
⑤ 현재는 물론, 앞으로도 꽤 오랫동안은 ‘개인 서사의 시대’입니다. 어려움을 느끼고 계신다면 그 내용을 잘 기록해 두십시오. 어떤 상황인지, 거기서 어떤 감정을 느꼈는지, 그래서 어떤 실행 방법을 고안해냈고 그 결과는 어땠는지, 차근차근 기록하고 공유하십시오. 이 과정을 통해 여러분들의 배움이 체계화되는 것은 물론 그 기록들이 여러분 고유의 콘텐츠가 될 것입니다. 콘텐츠에 녹아든 개인의 서사는 여러분을 브랜드로 만들어 줄 것입니다. 어려움을 극복하고 스테이를 오픈한다면 시각적으로 멋있게만 만든 스테이보다 훨씬 앞선 출발선에서 시작하게 될 것입니다.
김지우 더루트컴퍼니 대표
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① 안녕하세요. 로컬 특화 브랜드를 만들고, 지역 상권을 개발하고 있는 임팩트 스타트업 더루트컴퍼니 대표 김지우입니다. 강릉에서 나고 자랐고, F&B 식문화 경험 공간, 감자유원지와 코워킹스페이스 파도 살롱 등 지역의 문제를 해결하거나, 필요한 공간을 만들어 왔습니다. 스테이라는 분야에 특화된 것은 아니지만, 지역 자원을 활용한 공간, 브랜드, 축제 등의 콘텐츠를 만들어왔고, 강릉에서 진행되는 이번 프로그램에서는 지역의 변화와 브랜드, 지역을 찾는 고객에 대해 이야기를 나누고자 합니다.
② 스테이를 창업하고, 운영할 때 가장 어려움을 느끼는 지점은 ‘정해진 예산 내에서 어떤 매력적인 기획을 할 수 있느냐’는 겁니다. 나만의 스테이가 어떻게 시장에서 고객들에게 눈에 띌 수 있을지, 어떤 차별적 가치 제안을 할 수 있을 지에 대한 고민이 꼭 필요하다고 생각합니다.
③ 직접적으로 스테이를 운영한 것은 아니지만, 춘천, 강릉에서 몇 차례 스테이 브랜드를 기획하면서, 결국 카피할 수 없는 콘텐츠와 가치 제안이 중요하다는 것을 알게 되었습니다. 자본만으로 승부할 수 없는 상황은 항상 펼쳐지기 때문에, ‘이곳에서만 경험할 수 있는’ 콘텐츠를 만드는 데에 집중하고자 했습니다.
④ 스테이 기획과 실행은 태생적으로 많은 예산과 시간이 수반됩니다. 그렇기에 업계에서 이미 십수 년 이상의 경험과 역량을 가진 분들과 함께 기획을 해보는 것 자체가 여러 시행착오를 줄여줄 수 있을 것으로 생각합니다. 더불어 함께 참여하는 다양한 사람들의 관점들을 공유하면서 스테이 기획과 운영에 대한 인사이트를 얻을 수 있으리라 생각해요.
⑤ 당신이 어떤 사람인지, 왜 스테이를 운영해야 하는지 그리고 나의 스테이가 적어도 10년 동안 다른 스테이에서 줄 수 없는 경험이 무엇인지를 생각해 보시면 좋겠습니다.
고영성 포머티브 건축사사무소 대표
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① 저는 대학로에서 포머티브 건축사사무소를 운영하는 고영성 소장입니다. 처음 업계에서 독채스테이가 태동하던 때부터 현재까지 꾸준하게 스테이를 설계해 왔습니다. 뿐만 아니라 주택이나 카페 등 스테이와 연계가 가능한 프로젝트도 폭넓게 진행해 왔기 때문에 설계 측면에서 큰 도움을 드릴 수 있을 것으로 생각합니다.
② 특히 마케팅을 어려워하시는 것 같습니다. 마케팅도 하나의 전문 분야이기 때문에, 마케팅에 대한 사전 지식이 없는 경우 어려움에 봉착하시는 경우가 많습니다. 심지어 스테이도 상업시설처럼 마케팅이 필요한데, 이 지점에 대해 고려해 보지 않은 분들도 많았습니다.
③ 저는 스테이 운영자가 아니지만, 스테이를 설계하는 건축가의 입장에서 도움 드릴 수 있을 것 같습니다.
저는 설계할 때 스테이는 마치 하나의 종교 건물을 설계한다고 생각합니다. 스테이라는 프로그램은 하나의 랜드마크로 사람들에게 인식되어야 한다는 것, 내부 공간으로 진입할 때 외부와는 전혀 다른 분위기의 공간으로 변화되어야 한다는 것, 그리고 이 공간에서 마치 속세를 떠난 종교인처럼 모든 것을 내려놓고 온전히 쉬어 갈 수 있어야 한다는 것. 이러한 점이 스테이 공간에 녹아있어야 할 조건이라고 생각합니다.
④ 아무래도 강사들의 노하우를 현장에서 생생하게 들을 수 있는 점 아닐까 합니다. 스테이를 준비하고 있거나 운영하면서 겪은 어려움 이 있다면 실전에서 활용할 수 있을 만한 정보와 네트워크를 얻어가실 수 있습니다.
⑤ 스테이를 점검하고 운영, 기획하는 데에 시간을 늘려야 합니다. 스테이 운영이라는 게, 숙소를 청소하고 손님을 맞이하는 일로 끝나지 않습니다. 운영 중에 발생한 문제점을 파악해야 하고, 심지어 드러나지 않은 문제점은 무엇인지 고민하는 시간이 필요합니다.
시간을 내어 원활히 운영되는 다른 스테이의 SNS나 운영 상황을 참고하셔야 합니다. 그리고 본인이 운영하는 스테이의 장점이 무엇인지 그것을 어떤 식으로 활용하고 있는지 객관적으로 잘 살펴 보고 극대화할 방법이 무엇일지 찾아야 할 것입니다.
강좌명.
제 2회 스테이 스쿨(Experienced Stay School) @강릉
프로그램.
– 현업 전문가 특강 (총 6회)
– 유닛별 워크숍 (4개 유닛) : 실제 건물을 대상으로 한 스테이 기획과 전문가 피드백
– 스페셜 토크 : 스테이 사업 준비과정에 관한 모든 궁금증을 해소하는 ‘무엇이든 물어보세요’ 세션
일시.
2024년 4월 26일(금) ~ 4월 28일(일) 2박 3일간
장소.
강원특별자치도 강릉시 명주동 일대
대상.
지역에서 독채 스테이를 개발, 운영하고자 하는 (예비) 건축주 및 운영자 (20명 이내)
브리크 구독자 대상 5~10% 할인 혜택
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